Dados dos processos:
Foi determinada, então, a suspensão do processo até o trânsito em julgado da ação ordinária nº 1999.70.09.003925-5 (digitalizado sob nº 5001877-88.2022.4.04.7009) e dos embargos à execução nº 2001.70.09.004666-9 (digitalizado sob nº 5003313-82.2022.4.04.7009). Os embargos à execução opostos pela TOCANTINS ENGENHARIA LTDA. foram julgados parcialmente procedentes para determinar a exclusão da incidência de juros compostos nos cálculos dos valores em execução (autos nº5003313-82.2022.4.04.7009). A ação ordinária foi julgada improcedente.

Prática

1. Identificação da demanda estrutural e do problema estrutural - imóveis estavam no nome da cooperativa habitacional, com hipoteca para Emgea; por outro lado as ocupações ocorreram em 1993 e diversas relações fáticas aconteceram com transferências de posse dos imóveis, mas sem a transferência da propriedade, inclusive porque neste caso é vedado a usucapião, por se tratar de bem público
2. Compreensão e conhecimento global do problema estrutural e todas as suas relações e implicações, como a regularização dos contratos da Emgea (anteriormente CEF) com a Cooperativa habitacional e a regularização imobiliária urbana das ocupações;
3. Delimitação por meio do diagnóstico realizado - regularização do imóveis - inexistência de representantes da cooperativa habitacional - processo judicial para constar a inexistência de representantes, com a supressão dela para a transferência/alienação do imóveis ocupados pelos posseiros;
4. Audiência de sensibilização com as partes e os interessados - explicar aos ocupantes todos os pontos fáticos e jurídicos, além de colher subsídios para construção de consensos e resolução de entraves e obstáculos;
5. Vistorias, reuniões, audiências públicas - ampliação da participação de todos os interessados no caso, como as associações de moradores, organizações não governamentais de luta pela moradia, universidades - construção colaborativa e criativa de soluções - realização de novas avaliações dos valores dos imóveis nas unidades tipo padrão (mais próximas da realidade de como eram as casas quando elas foram ocupadas em 1993), aplicação de descontos para facilitar e incentivar a composição, autorização judicial para a utilização do FGTS e parcelamento dos valores do acordo para a transferência da propriedade (muitos ocupantes não tinham os valores totais nem FGTS para pagar o valor total numa parcela, então, foi construída a solução parcelada, com carência, sem juros, para viabilizar a regularização fundiária urbana;
6. Definição dos planos e cronogramas de ações - definir a forma do acordo (requisitos, documentos exigidos para comprovar a ocupação, formato de pagamento, explicações dos trâmites processuais e administrativos), datas e locais.
7. Mesas e rodadas de negociação estratégica assistida - detalhar e explicar os planos de regularização - redução de 80% do valor do imóvel, cooperação com o CEJUSCON - Centro Judiciários de Conciliação da Justiça Federal, com a participação de servidores e juízes da Subseção e também de outros lugares do estado, com o objetivo de agilizar a realização dos acordos.
8. Etapas - 8.1. Pagamento à vista; 8.2. Pagamento com o FGTS; 8.3. Pagamento parcelado, neste caso com o registro da alienação fiduciária para  Emgea.
9. Acordos com cartórios (redução de valores cobrados para os registros) e prefeitura e Câmara Municipal (isenção de ITBI e IPTU).
10. O Mutirão para celebração de acordos foi celebrado para conferir a documentação e os requisitos, para a elaboração da minuta de acordo, posteriormente homologada pelo magistrado, para expedição de carta de alienação a ser encaminhada para o registro de imóveis.

Identificação do problema
Após 30 anos de tramitação do processo de cobrança dos valores referentes a construção de 540 casas (contratadas em 1991, construídas até 1993, ocupadas desde então), o processo que originou a prática ora analisada, ainda não tinha encerrado, com questões controvertidas submetidas ao judiciário. Deste modo, a prática foi adotada para regularizar as unidades residenciais ocupadas desde 1993, pois as pessoas detinham a posse, mas não a matrícula nem o registro da propriedade.


Descrição da prática
O emprego de técnicas e novas ferramentas de gestão de demandas estruturais propiciou a criação de espaços para a construção das soluções consensuais e proporcionou a abertura para o diálogo, a busca pela composição, a cooperação das partes e dos interessados, na construção de alternativas para a solução dos impasses e entraves, não solucionados nos últimos 30 anos.

As demais relações fáticas e jurídicas relacionadas, também foram conversadas e acordadas para a redução dos valores das anotações cartoriais e a isenção do IPTU e ITBI, A longa espera dos moradores para a regularização dos imóveis, somente foi vencida pela participação e gestão do judiciário, para além do emprego das técnicas de mediação e conciliação, gestão de valores junto aos cartórios, expedição de cartas de alienação para fins de promover o registro, utilização do FGTS e parcelamento dos valores com alienação fiduciária, além de outros atos instrutórios no curso do processo.

Metodologia
A metodologia adotada foi a negociação estratégica assistida. Inicialmente, foi realizado o diagnóstico de todas as relações fáticas e jurídicas com o objetivo de identificar o problema e a demanda estrutural. Assim, foi possível conhecer, compreender e delimitar o problema estrutural a ser resolvido. Para tanto, foram realizados contatos, vistorias, reuniões, audiências para exercer a escuta ativa de todos os envolvidos e também para sensibilizar a respeito das desconformidade estruturais. A partir desta fase, espaços de diálogos, por meio da ampliação da participação, propiciaram a construção de soluções consensuais para resolver os problemas de forma eficiente. Planos e cronogramas de ações foram desenvolvidos em conjunto com os interessados, com destaque: nova avalição dos imóveis, negociação para utilização do FGTS e redução dos valores, isenção de tributos e taxas, parcelamento. A sinergia de forças possibilitou as ações progressivas para a solução total do problema estrutural.  

Resultados e benefícios alcançados
Os moradores ocupantes das casas que celebraram os acordos, inclusive de forma parcelada, sem juros e com carência de prazo para o início do pagamento, prestaram depoimentos sensacionais que comprovam os positivos da prática. Os documentos necessários para a regularização foram apresentados, os acordos celebrados e expedidas as cartas judiciais de alienação, para fins de registro dos imóveis e solução de todas as pendências jurídicas e judiciais.
Para além de solucionar os processos judicializados, os pontos controvertidos, além de outras questões sociais correlatas, as pessoas atendidas demonstraram a satisfação com a regularização dos seus imóveis.

Quase a totalidade dos moradores das casas aderiu a proposta e as condições de vida de toda comunidade melhoraram, com perspectivas de melhorar ainda mais.
Em síntese, mais de 97% dos imóveis anteriormente pertencentes a cooperativa e a construtora, hipotecados para Emgea, que foram ocupados em 1993, foram regularizados e as pessoas que habitam e residente nos imóveis podem usufruir e dispor deles.

Dificuldades encontradas
Ainda restam poucas unidades que não finalizaram e fecharam o acordo, como por exemplo, os casos de pessoas desempregadas, com deficiências  ou outras dificuldades. Ainda, é possível que algumas pessoas alugam os imóveis e não estão na ocupação deles.

Neste sentido, está sendo feito o levantamento para saber se as casas estão ocupadas, por quais pessoas, inclusive para explicar as facilidades e as possibilidades  do processo de conciliação e mediação para a solução dos casos. Nesta etapa, mais pessoas já compareceram para realizar o acordo e ainda restam 20 unidades.

Lições aprendidas
As negociações estratégicas realizadas foram noticiadas e divulgadas pelos órgãos de comunicação. A notícia espalhou-se e foram recebidos diversas consultas de como fazer a prática. O interesse pela prática decorre da judicialização de mais de 33.000 unidades residências em situações similares como foi informado pela Emgea, ou seja, a empresa pública pretende utilizar o fluxo de trabalho e a metodologia desenvolvida pela prática neste primeiro caso para atender as demais situações similares, inclusive com apoio do Centro de Conciliação e Mediação e Cidadania. A tendência, em face dos diversos fatores, é para a forte institucionalização da prática.

Neste sentido, as experiências foram relatadas e tomaram grandes dimensões com a ampla participação de interessados que passaram a utilizar as ideias e as experiências. A felicidade contagiante de pessoas e famílias reflete na relevância dos resultados obtidos com as ações.