Homem consegue anulação de contrato de compra e venda de imóvel por propaganda enganosa

JFRS | Direito do Consumidor

Homem consegue anulação de contrato de compra e venda de imóvel por propaganda enganosa

13/02/2026 - 16h56
Atualizada em 13/02/2026 - 16h56

A 2ª Vara Federal de Pelotas (RS) anulou contrato de compra e venda de imóvel residencial, após ser constatado que consumidor foi levado ao erro quanto à localização do terreno. O contrato de financiamento também foi declarado nulo e o autor obteve devolução de valores pagos e indenização por danos morais. A sentença, de 6/2, é do juiz Cristiano Bauer Sica Diniz.

O comprador do imóvel, autor da ação, narrou que, em 2022, com o objetivo de adquirir casa própria, negociou com a imobiliária a compra de um imóvel na planta. A negociação resultou em dois contratos: um de compra e venda de um terreno de 200 m², e outro para a construção de um imóvel de 38 m² no local, com promessa de entrega para o final daquele ano. Ele sustentou, com registros de conversas, que durante todo o processo de negociação, o proprietário da imobiliária e seus colaboradores garantiram que o terreno objeto do negócio seria no lote de esquina da rua desejada. Ele ingressou com a ação contra a imobiliária, os dois sócios-proprietários e a Caixa Econômica Federal (CEF), pois esta financiou os valores para aquisição do imóvel.

No entanto, após a formalização do negócio e o pagamento da entrada e de algumas prestações, o homem teria sido informado por uma funcionária da imobiliária que o terreno adquirido, na verdade, localizava-se no meio da quadra, e não na esquina prometida. Também, que o mesmo terreno de esquina já havia sido vendido. Segundo ele, a ausência de numeração dos lotes no momento da visita foi uma artimanha da ré para o induzir ao erro, tendo se guiado apenas pela comunicação com a imobiliária.

Ao analisar as provas apresentadas na ação, o juiz entendeu que o autor tem razão em seus pedidos, pois ficou caracterizada “de um lado, a violação ao princípio da boa-fé objetiva, que impõe às partes, especialmente ao fornecedor, os deveres anexos de informação, transparência e lealdade em todas as fases do contrato, bem como, por outro lado, presente vício de vontade que, por si só, também justifica a invalidação do contrato, deve ser dado trânsito ao pedido de desfazimento do negócio”.

Diniz pontuou que a violação ao dever de informação, “por ser contemporâneo à fase de formação do contrato, deu causa à vício na manifestação da vontade relativamente ao autor - mais especificamente erro substancial - a justificar a anulação do negócio jurídico”. Ele destacou que a efetiva localização do lote constituiu fator decisivo para a própria concretização do negócio, tendo interferido inclusive na realização do projeto da construção a ser edificada. “Não se trata aqui, pois, de mera idiossincrasia, capricho ou sensibilidade exarcebada por parte do demandante, mas sim de fato de fundamental relevância para a concretização da compra e venda, cujo desconhecimento imputável à construtora ré, por meio de seus prepostos, caracteriza a ocorrência de erro sobre qualidade essencial do imóvel”.

Assim, ao reconhecer a invalidade do negócio jurídico, o juiz concluiu que isso implica na rescisão tanto do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel residencial, firmado com a sócio da empresa, do contrato de empreitada de serviços, firmado com a imobiliária, bem como do contrato de compra e venda, financiamento e alienação fiduciária, firmados com a Caixa Econômica Federal e com os réus pessoa-física.

O dano moral foi constatado pelo abalo emocional no autor, que investia na aquisição de casa própria como projeto de vida, que envolve planejamento financeiro, expectativas e sonhos. “A descoberta de que o bem adquirido não correspondia àquele que lhe foi prometido quase uma ano após o início das negociações, gerou frustração de uma expectativa legítima, geradores de angústia e impotência em patamares aptos a caracterizar o desequilíbrio da esfera psíquica do autor, e portanto, a existência de abalo moral indenizável”, indicou o magistrado.

A responsabilidade da venda do terreno diverso foi atribuída tanto aos proprietários quanto à imobiliária, considerando a relação casada e negociação viciada feita pelas pessoas que prestavam serviço à empresa. Assim, o dano moral foi atribuído à empresa e aos sócios e proprietários do imóvel. Segundo Diniz, não é cabível a condenação da CEF, uma vez que agiu apenas como agente financeiro e não como executor de política pública de habitação.

O magistrado julgou procedente os pedidos declarando nulos os contratos de compra e venda do imóvel, do contrato de empreitada de serviços e do financiamento. Ele condenou a imobiliária a restituir o valor pago de entrada na contratação dos serviços e a Caixa a devolver os valores referentes aos encargos mensais do financiamento.

A sentença também estipulou que a imobiliária e os dois proprietários pagarão, de forma solidária, a indenização por danos morais no valor de R$15 mil. Os proprietários ainda terão que restituir à CEF o valor de R$55 mil recebidos em razão do contrato. Cabe recurso da decisão ao Tribunal Regional Federal da 4ª Região.

Núcleo de Comunicação Social da JFRS (secos@jfrs.jus.br)

Um trabalhador da construção civil aparece de costas, usando capacete amarelo e colete refletivo, enquanto fala ao celular. Ele está diante de uma casa em obras, com paredes de blocos brancos e vigas de madeira, cercada por árvores ao fundo.

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